美居課

網友詢問：
高雄地上權住宅愈來愈多，今年就有好幾案，都在精華地段而且房價比市價便宜3~4成，到接待中心又聽到代銷說買地上權住宅，以後可以不用繳地價稅，稅金再省一筆，是真的嗎？但是又怕萬一買了和自己想得不一樣，想轉手又賣不掉，到底地上權住宅能不能買？

寫在前面的一句話總結：會轉手的不要買！

課長分析，地上權住宅適合的族群：

1. 頂客族：不需留資產給下一代，較低的房價省下的錢可以提升生活品質。
2. 自住客：就是習慣地上權宅的生活圈，未來不會有轉手的機會；或是想把目前的租屋租金當成房貸，未來搬走也會當房東，把房子拿來出租賺租金投報率。
3. 銀髮族：高齡但有租屋需求，很多房東不願意出租給中高齡租客，租屋困難不如自己用低總價買一間，市中心醫療機能也佳。

或是因為其他各種因素，未來不會轉手的族群，適合購買。

地上權住宅，雖然總價較周邊行情低，想轉手不要買的原因：

1. 二手自備款負擔大：新成屋或預售屋階段時，建商整批跟銀行申請到高額房貸成數，甚至可以高達8成。但是自己轉賣，一般民眾與銀行能談的成數絕對沒有建商高，利率也較高，周邊又一堆低自備預售案，降低轉手機率。
2. 殘值愈來愈低：建築物有使用年限，住愈久價愈低。
3. 漲幅較低：當房市多頭，周邊房價紛紛上漲，地上權宅漲幅一定較周邊所有權宅低；甚至未來隨屋齡愈來愈高，有可能出現周邊皆漲我不漲的情形。

最近高雄地上權住宅愈來愈多，若是對地上權住宅有任何疑問，都歡迎直接留言給課長，課長會確認後新增到QA！

Q1：地上權住宅是什麼？

所謂地上權住宅，指的是政府出租國有地，採設定使用年限的地上權方式，建商得標後興建住宅。相較一般建案來說，地上權建案的土地為國家所有，住戶僅有房屋所有權或使用權，由於土地成本取得較低，因此房價多較周邊建案便宜3~4成。

Q2：市面上的地上權房屋，居住年限為何有長有短？

地上權案的年限是從建商得標國有地開始計算，不是買了才開始計算，目前一般多為70年的居住年限，不過還要扣除建商工程期等，因此，真正能居住的年限，購屋前一定要再確認。

Q3：買前一定要知道的是？

雖然地上權住戶都沒有土地所有權，但房屋本身是「可分割」還是「不可分割」差很大。最大差異就是地上權房屋屬於可分割過戶者，買方可以拿到登記著買方名字的建物權狀，擁有房屋的建物權。

若是不可分割過戶的地上權住宅，又稱使用權宅，例如：「京站」、「華固新天地」等。房屋是登記在建商名下，買方僅擁有使用權，只能拿到建商給予的購買憑證，沒有房屋所有權就像跟建商租房子一樣。

Q4：地上權住宅可以貸款嗎？

可以，可分割地上權住宅有房屋產權，買方可向銀行貸款，不過貸款成數及利率還是不及一般自住型房貸；不可分割地權住宅則是銀行貸款給建商，建商再轉貸，因此貸款成數為建商自訂。

Q5：買地上權住宅，會有權狀嗎？需要實價登錄嗎？

可分割地上權住宅有房屋所有權，也需要實價登錄。

Q6：住地上權住宅，每年要繳什麼稅？

因為沒有土地所有權，不需繳地價稅，每年要繳房屋稅、地租。地租金額採「部分固定、部分浮動」的計算方式，也就是以「決標當年公告地價的2.5%+往後調整的公告地價1%」做為地上權土地租金的計算標準。 

Q7：地上權住宅交屋後，可以成立管委會嗎？

可分割地上權可以，不可分割地上權住宅無法適用《公寓大廈管理條例》成立管委會，無法律保障。 

Q8：萬一不想住了，未來可以轉賣嗎？

可分割地上權、不可分割地上權宅都可以轉賣，不過不可分割的地上權住宅，任何移轉、贈與和繼承等法律上行為都必須透過建商，容易產生糾紛。

Q9：想賣地上權住宅，還要繳什麼稅？

沒有土地所有權，不需繳土地增值稅，但可分割地上權宅有房屋產權，要繳交契稅與房地合一稅，不可分割所有權宅，須繳交權利交易所得稅。

且地上權住宅因為有使用年限，可居住的剩餘年限愈低轉手愈不易。

Q10：地上權成本低，買來投資、出租好嗎？

想透過不動產投資，有2種方式，第1種是靠房價增值，轉手獲利、或是第2種長期持有收租，取得穩定現金流賺高投報率，投資人需分清楚投資目的。若以收租角度來看，地上權住宅多位於精華地區，附近租金行情高，因取得成本低，投報率較一般住宅高；不過若以未來房價要增值的角度投資，就需要多考量，尤其地上權住宅因為有年限限制，房屋價值會隨著時間遞減，未來房價容易隨時間流逝，住愈久價愈低。

所有權、地上權、使用權住宅差別

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